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夏斌 的博客

国务院发展研究中心金融研究所所长

 
 
 

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夏斌  

著名金融学家

国务院参事、央行货币委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长。 新著有《中国金融战略2020》《十问中国金融未来》《危机中的中国思考》

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房地产是明年宏观调控的成败关键  

2011-12-13 08:43:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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注:本文为1210日我在CIHAF2011中国住交会地产金融论坛上的部分发言

 

今天我想讲的是,其实去年我曾经好象也是在这种场合讲了房地产,因为是住交会,重点是讲房地产。曾经讲到过中国房地产的健康发展方向就是以消费品为主导,这是我09年以来一直坚持的观。同时,也提示市场,如何看待中国的房地产业,可能不能用分析股市的思维来分析房地产,可能不应该用过去分析房地产的模型、数据来分析今后的房地产。一年已经过去了,现在情况出现,在座各有想法、各有判断,这里我就不展开说了。

对于房地产问题,坚定不移地要坚持方向,房地产调控的方向坚决不变,打击投机,加快社会保障房的建设,用我个人的语言来说,就是去年在这个场合说的,坚持房地产以消费品为主导,买房子是为了住,买房子不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖,坚决让他赚不了多少钱,这是我们调控的方向。政府在短期内处无奈,要控制房价,我个人认为,从长期看,我们的政府不应该控制房价,我应该不管房价,关键是要把健康发展的长效制度建起来。

短期内,泡沫已经形成,中国经济要稳定增长,房地产业涉及到方方面面,确确实实很难。在这个背景下,我说当前的调控策略,准备再花1-2年的时间,信号明确、方向不变,但是讲究策略,花1-2年时间,慢慢调到位。政策怎么办?当时讲了几条:第一,这是我一贯的观点,与其上房产税,不如上交易所的税,我们为了精确打击投机,投机在哪个环节?投机在买进房子再卖出去的环节,在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖上高额的交易所得税,20%不行,再40%,这是我随便说的,当然作为政策是要好好研究的。

这么大的国家,重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办?出于无奈,搞了认购政策,我认为短期方向也是对的,但长期怎么办?所以应该选择适当的时机,用交易所的税,来逐步地应该选择适当的时机,在统一上海、重庆不同的房产税,在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时,提出高额累计交易所得税。对于市场上这么多钱,它不是为了投机,看好中国房市,他买了不卖,适当的鼓励投资可以,帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房,可以出租,但是应该出台以保护承租人为主导利益的全国房屋租赁管理条例。

简单讲,对租金要管理,不准随便涨价,学习德国、法国的经验,提出指导价。报上讲的,德国、法国规定租金可以涨,比方说涨20%,超过20%-50%,对不起,依法办事,说严重了:判刑。同时,房东不准把房客随便在冬天赶出去、随便解除合同,你想卖房子,首先卖给房客,德国、法国房是炒不起来的,为什么英国、美国炒起来?以金融市场为主导的国家,他把房地产炒成了泡沫。你看看德国,经济这么发达,房价非常稳定增长。

再就是社会保障法,我当时的建议也很简单,要求压着各级地方政府必须顾全大局,完成社会保障房的建设任务,你要当官,你要乌纱帽,就必须完成任务,这是大局。因为正常的投资我们仍然要保证,因为不鼓励弱势群体买房,他收入有限,要解决他有房住的问题。但是,我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下,资金是不够的,地价在跌等等。

所以这个时候如果同时要上财政、金融的补贴政策、利率政策,和各种各样的融资手段,能不能网开一面,帮地方政府解决问题。土地财政问题是更大的问题,这个中央要拿出战略勇气,解决中央财政和地方财政有关事权、财权基础之上的合理的财力的安排制度。为什么呢?因为确实我们有些地方政府教育、民生、社会稳定等等很多任务压着他,财力不够,财政收入不够,这也是个现实。这是我当时讲的几条政策。

能不能有艺术的调控好房地产市场,是明年宏观调控的关键和难点。现在房地产市场是连结中央政府、地方政府、开发商、老百姓、投资者以及市场方方面面的一个连结点,是一块心病。这块市场现在怎么弄?泡沫已经形成。

我直率地说,曾经也说过,中国房地产市场不打,中国肯定要出事。打狠了,也会出事。所以在去年我讲再花2-3年时间,在今年年中,我的建议,再花1-2年时间,掌握好策略。现在问题是房地产的问题直截了当地连结了土地财政的问题,土地财政的问题直接连结了地方融资平台的问题——风险。

地方融资平台的风险,直接连结了整个银行体系能不能稳健的问题。银行体系能不能稳健,直接影响到当前中国的股市,老百姓有没有信心的问题。这些问题全连在了一块儿了。大家都知道,中国股市中间一半以上的利润全是银行的利润,这是报纸上披露的。而银行现在利润赚得不少,准备坏帐冲销的资本,都准备好了,拨备率提高很高,也就是说到底有多少融资风险,这又涉及到房地产问题,所以现在这些问题连结起来,我是关心宏观经济的、金融的,所以现在从宏观经济、金融的角度,不得不密切关注房地产,因为这涉及到整个大局。

怎么办?方向,坚决不变,坚决打击投机,坚决继续坚持宏观调控的房地产方向。但是策略上我仍然提出应该再花1-2年时间,着急不得。理论上不可能,我跟“金砖四国”的高盛在伦敦跟他谈,他说你很敏锐,我说提出房地产问题现在已经到这个地步了,必须要整,但是整快了还真不行。他说2005年如果因为这么做了,可能就不会到现在百年一遇大危机了,你们中国这么做,是主动想捅破泡沫,这个话里可能还有话,到底能不能成,考验着中国政府,这是我个人认为,考验着中国政府的智慧,考验着中国政府如何在调控中间讲究艺术。

怎么样把那些政策能不能慢慢地替换出来这是关键,在这个问题上,我们也看到房地产的投资1-12月份31%,全年有人预测可能25%左右,明年房地产的投资,我找一些年轻人帮我算,我也找任志强来聊,任志强说16%,历史最低点。年轻人通过各种各样的模型和历史数据来看15-20%左右。如果是20%GDP可能还是能在保八以上。但是,讲15%-20%,都基于现在的基本情景不变的情况之下,情况会不会变化,房价还在跌,交易量还在萎缩,对开发投资明年到底什么影响,确实是个很难预测的事情。

我说在现在的情景下,现在什么情景?信托理财进入房地产的问题还没有暴露出来,明年一季度,会不会有风险?温州跑路潮,当然温州的量很小,对全国来说很小。温州的跑路潮说死保一百天,这个年关能不能过得去,鄂尔多斯的事情更多的银行贷款金额不多,但也是涉及到房地产里面的一大堆事情,有的是民间融资的问题。

这是什么意思呢?我们都在看到现在的情景下来分析15-20%的投资,如果情景起了变化,价格、交易量对投资到底什么影响?投资对明年的GDP、就业、上下游到底什么影响?我认为需要非常谨慎密切的关注。交易量是在价格跌到什么水平,是放大了还是进一步萎缩了?这个就是在市场的心理博弈中间,因为现在很多老百姓他不买,他等着,他就知道还要跌,虽然是刚性需求。所以在这个背景之下,一切都在不确定、动态中间。如何准确地把握市场发展态势,如何正确地引导市场发展态势,很关键。

 

更多分析,详见我的新著中国金融战略2020

人民币国际化:中国崛起的必然选择

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