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夏斌 的博客

国务院发展研究中心金融研究所所长

 
 
 

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夏斌  

著名金融学家

国务院参事、央行货币委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长。 新著有《中国金融战略2020》《十问中国金融未来》《危机中的中国思考》

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2012年房地产调控的几点看法  

2011-12-15 09:22:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于房地产进一步的政策,第一,我认为明年的社会保障房仍然要加快。我也关注到专家、市场说我们明年要不要关注社会保障房,我讲的是社会保障房的建设速度不变,是讲的资金坚决不能退,资金要进,中央财政要支持社会保障房的建设。

第二,我个人认为,因为海南泡沫经济我们都经历过。如果在稳健的货币政策之下,有些小开发商确实撑不下去了,社会保障房能不能赊购那些烂尾楼,改造一下,变为社会保障房、廉租房。这完全是我个人的想法,我更愿意听你们的建议,了解你们的想法和动态。就是能不能在社会保障房的用途上面做些调整。

第三,对于地方融资平台,今年要到期一大块债务,明年仍然会到期一大块任务,有人说一万多亿。有些债务我们在市场上了解股市不好,原因是什么?中国经济增长了8%,大家都承认,但是大家对这些东西心里都没有底,到底有多少风险,政策预期不明朗,没有信心,所以不炒股票。因此,对于地方融资平台明年到期一万八千亿也好,一万多少亿也好,我们能不能分类处置,拿出办法,就是明确处理的办法,向市场告示,讲清楚,该还的还,该资产重组的资产重组,实在不行的,有关政府必须卖卖自己的资产来还债,你只要把这个讲清楚市场投资者就清晰了,市场相对稳定了,有些该融资的还做融资。

第四,对于地方债,地方债在地方财政收入,有收入前景的、能够偿还的地方政府我们能不能进一步扩大试点,我们现在是上海、广东、浙江几个财政收入比较好的省级城市,我所知道,在中国的地级城市,有些财政状况是很好的,长三角、珠三角,中等城市:佛山、东莞、苏州等等,这些地级城市有些地方财政收入是很好的。能不能在他们保证明年稳定增长中间,因为房地产整顿而影响他们正常的收入,在这块上面我们能不能扩大他们的发债试点,这是我个人的想法。

第五,全国应该对房地产信息的联网速度加快。我也注意到媒体上报道,说加不快的原因,腐败等等因素,具体我不了解,但是我知道,我们金融系统的网络在座都有体会,我们买飞机票的网络非常发达,住房这个网络就那么难吗?我只能说到这个份上。能不能借助发达的网络,在尽快完善全国房屋交易信息的情况之下,选择适当的时机,当然什么适当时机咱们可以研究。如果是价格交易量影响了开发投资,自由落体式的下降,应该充分关注,进行适当的政策调整。

但是,要讲清楚,就是政策调整一定要给市场明确的信号:坚决打击投机炒房的方向不变。怎么调?我提出是用交易税来逐步顶替、替换限购政策,而限购政策能不能适当调整,也不是全部取消,有些确实是刚性需求的,能不能满足,有些老板,广东的老板、企业家在上海、在北京也有企业,他确实经常三地跑,住宾馆成本高,在那边买一套房子,但是他不准备卖,就是租,能不能满足,诸如此类,要有技术手段能够保证。

如果限购政策作出适当调整,当然对于外国自然人的资金进中国炒房地产仍然要密切关注,坚决打击。在这个背景之下,我如果宣布限购调,应该跟老百姓说得清清楚楚:打击投机炒房坚决不变,同时出台交易所得税。具体怎么做,也可以研究。一年多前我就说了,能不能针对第二套、第三套房以上,根据他的持有年限,半年内就买进卖出,一年内买进就卖出了,根据持有的日子、持有的年限,严格制定出累计的高额交易税,让你赚不了多少钱,至于阴阳合同、管不住,我坚决不信,那是管理问题,那是打击力度不够,你可以杀鸡给猴看。

在继续打击投机炒房,保持经济稳定增长中间,这么多民间资本怎么办,那又是老话。加快落实去年国务院制定的国务院36条,加快公共事业的投资,大家有钱,股市不好,房子不让炒,这个钱到哪里去,存款利率又是负的。而现在如果说讲结构调整也好、讲投资也好,靠政府计划、指令想调出一个合适的结构,是不可能的,我是不相信的,我们就是在一些投资门槛坚持放开,坚持市场化,谁有钱谁承担责任,谁来投资,慢慢通过市场才能调过来。

第六,我在微博上讲的,中国的很多问题,结构调整难以调,社会分配不公,群众意见比较大,与此同时,垄断实体比较重,我们中央、地方政府持有的国有资产27万亿,我们能不能国退民进,适当地在保持相对和绝对控股的前提之下,多余的股份慢慢向市场卖出,当然有的不是上市公司,有计划的慢慢卖出。置换的钱干什么?救穷人,不是平均分,只专门救穷人,救了穷人他马上去消费,马上去买日常的生活用品,这样救穷人,扩消费,促增长,稳社会。这是需要拿出战略勇气来解决的中国经济中间的一些长期问题。

我曾经在7月份在报纸上说过,因为我原来不是税收专家,我原来不关心房地产,只是从宏观经济、从社会稳定来关注这些问题。说到房产税的时候我就问目的是什么?是解决长期的问题、解决地方收入的问题?但是房产税不是对于每个老百姓的房子都收税,它是对高档房、别墅,已经是少部分的,少部分就解决不了本来的出发点想解决的问题。

这是长期问题,我认为作为长期问题,制度建设慢慢研究,我不否定,慢慢研究、慢慢去完善、统一。但是中国经济当前重大的问题,短期打击投机炒房,调控房地产方向不变,在这样的主要矛盾面前,我们为了精确地打击投机,房产税能解决吗?所以我说投机在哪个环节?投机在买进,在卖出的环节。我原来是交易所的。买股票很多是为了卖股票,他不是为了长期投资。说投机也不太好听,投机、投资分不开。不管怎么说,为了坚决打击投机,在交易环节卡住他,他太有钱了买房是为了出租也可以,我在租金上管着你。但是你要投机,买进卖出,通过金融杠杆,像温州一些个别人这种纯粹为了投机的,坚决打击你。你买进可以,卖出去赚不了多少钱。所以在这个背景之下,房产税慢慢琢磨,按照不同收法来统一。

香港那一波很简单就马上稳下来了,所以内地很多人炒房地产,香港马上提交易税,马上可以稳住,我们也可以把这个信号发出去,告诉老百姓。在这个过程中间,如果上交易税的话,限购政策,有些政策能不能慢慢完善给推出来,我在7月份提出能不能替换,我是从这个意义上来替换可能更好,但什么时候替换,限购政策怎么解释清楚,不要让市场误解:又开始放了。不是这个意思,一定要精确地测算一下、好好地分析一下,又要结合房价跌到什么水平、交易量跌到什么水平、对市场投资者真正刚性需求是什么影响、对投资什么影响,这几个变素,好好琢磨一下。我大概这个意思。

更多分析,详见我的新著中国金融战略2020

人民币国际化:中国崛起的必然选择

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